El Ministerio de Ábalos entiende que presenta una «ambiciosa propuesta» a Podemos para frenar las subidas abusivas del alquiler

La respuesta del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, de José Luis Ábalos, no se ha hecho esperar tras mostrar fuentes de Unidas Podemos su malestar por la propuesta de los del PSOE con respecto a la Ley de Vivienda que semana a semana se retrasa por falta de acuerdo para llegar al Consejo de Ministros.

Así, fuentes del ministerio explican a Diario16 que ayer tuvo lugar una nueva reunión para la elaboración de la Ley de Vivienda. «En la reunión el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ha presentado una ambiciosa propuesta para frenar las subidas abusivas del alquiler y favorecer la oferta de vivienda en condiciones asequibles para las personas con menor renta, jóvenes y colectivos más vulnerables, y favorecer la oferta de vivienda social», afirman.

Una propuesta, sin embargo, que no ha gustado a la coalición morada.

Propuesta

La alternativa del PSOE, a juicio de fuentes de este ministerio, «puede calificarse como una de las más avanzadas de Europa». Afirman además que contempla tanto mecanismos efectivos dirigidos a frenar las subidas de alquiler abusivas, conteniendo o, incluso, bajando los precios de alquiler en zonas de mercado tensionado como un conjunto de medidas para favorecer la oferta de vivienda en condiciones asequibles.

El objetivo, para los socialistas, es hacer posible el acceso a la vivienda a las personas con menor renta y especialmente a la población joven y los colectivos más vulnerables. Se pretende con esta propuesta «poner coto a las importantes tensiones de precios existentes en el mercado inmobiliario, que se concentran en determinadas poblaciones, debidas, fundamentalmente, a la escasez de oferta».

Para la prevención y corrección de estas tensiones, que provocan una especial dificultad en el acceso a la vivienda e incluso la expulsión de los colectivos más vulnerables o de menor renta y que se traduce en unos precios del alquiler por encima de la capacidad económica de las familias, la iniciativa de los de Ábalos ha tenido en cuenta dos premisas:

1. 1. Que la responsabilidad en la garantía del derecho constitucional del acceso a la vivienda corresponde a los poderes públicos
2. 2. Que los sistemas de regulación de rentas ensayados en Alemania o Francia no han demostrado eficacia en cuanto a la contención de rentas, y sí apuntan tener a corto plazo un efecto de contracción de la oferta, lo que supone de hecho añadir mayor dificultad en el acceso a la vivienda en alquiler, especialmente para los más vulnerables.

Pequeños propietarios

El PSOE tiene en cuenta, para esa futura Ley de Vivienda que tanto cuesta en sacar adelante por las diferencias con los de Unidas Podemos, estimular la oferta, partiendo de la consideración de que la circunstancia característica en España es que la propiedad de la vivienda en alquiler corresponde muy mayoritariamente a pequeños propietarios, en su mayor parte particulares, para los que el alquiler de vivienda no es una actividad económica principal. Estos, más susceptibles a contraerse ante medidas restrictivas, podrían ser, sin embargo, más propicios a responder a medidas de incentivos, especialmente en el ámbito del IRPF.

Mecanismos efectivos de contención y bajada de precios

Desde el Ministerio de Ábalos se introducen en el anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda los siguientes mecanismos efectivos de contención y bajada de precios de vivienda en alquiler, especialmente en las zonas de mayor tensión en el mercado:

1. También se establece la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, sobre la base de los índices estatales de referencia del alquiler, para aplicar instrumentos específicos encaminados a revertir la situación e incrementar la oferta.
   • Estas zonas, caracterizadas por un notable incremento de precios en los últimos años y una mayor sobrecarga para el pago del alquiler, tendrán una vigencia de tres años.
   • Las Administraciones afectadas aprobarán Planes de Acción a tres años, para revertir la situación, aplicando mecanismos efectivos de contención y bajada de precios.
   • En las zonas tensionadas, los grandes tenedores de vivienda deberán colaborar y prestar información para asegurar el uso efectivo de sus inmuebles.
2. Se introduce un nuevo mecanismo de contención y bajada de precios, a través de la mejora del marco fiscal, que incluye en zonas tensionadas medidas incentivadoras para:

1. La incorporación de más viviendas al mercado del alquiler como vivienda habitual en estas zonas, para equilibrar el mercado.
2. La reducción de la renta, incentivando bajadas significativas en el alquiler a través de un tratamiento especialmente favorable.

Este mecanismo, además, favorecerá, con carácter general, para el PSOE:

• La rehabilitación de viviendas, asegurando así la mejora de las viviendas en alquiler, la calidad de vida y el medio ambiente.
• El alquiler por parte de jóvenes, que tienen actualmente especiales dificultades para acceder a la vivienda.
• Fomentará el alquiler a inquilinos de ingresos reducidos, con menor capacidad económica para hacer frente al pago del alquiler. 
• Además, para los socialistas, impulsará el alquiler social, tanto la vivienda protegida, como la cesión de vivienda a programas específicos de Administraciones públicas o del tercer sector, para atender a hogares y colectivos vulnerables.

Vivienda deshabitada

3. En cuanto al tratamiento de la vivienda deshabitada, el Ministerio de Transporte propone recoger una definición de vivienda vacía en la regulación del recargo existente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles para estimular el uso efectivo del parque, que acompañará a la financiación de programas específicos en el próximo Plan Estatal de acceso a la vivienda.

Esta regulación en la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda se acompañará de otros instrumentos a corto plazo que reforzará la actuación y el apoyo del Estado:

1. La priorización de la aplicación de los Programas del Plan Estatal de Vivienda en zonas tensionadas.
2. El Plan de Vivienda para el Alquiler Asequible, específicamente centrado en hacer frente a los desajustes del mercado en las zonas tensionadas.

Ambicioso conjunto de medidas

En detalle, las medidas que se proponen para la nueva Ley de Vivienda son las siguientes:

I. Declaración de zonas de mercado residencial tensionado.

• Las Administraciones competentes en materia de vivienda, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, podrán declarar, de acuerdo con su normativa reguladora, zonas de mercado residencial tensionado, con objeto de orientar las actuaciones públicas en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones asequibles.
• A los efectos de la Ley Estatal, y para la aplicación del mecanismo fiscal de contención y bajada del precio del alquiler, la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado se recogerá en la Ley de Presupuestos Generales del Estado, previa propuesta de la Comisión Bilateral en materia de vivienda entre el Estado y la Comunidad Autónoma, pudiendo participar las entidades locales afectadas.
• La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación del resultado de las medidas aplicadas y las previstas.
• La declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado conllevará la redacción, por parte de la Administración competente de un Plan de Acción específico que programará las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados en su declaración, así como un calendario de desarrollo.
• Asimismo, dicha declaración habilitará al Estado para colaborar con las administraciones competentes, tanto desde el punto de vista fiscal, presupuestario, o de gestión patrimonial, con el objeto de incrementar la oferta de vivienda asequible de dicho ámbito.

II. Grandes tenedores de vivienda en zonas tensionadas.

Junto con la declaración de una zona de mercado residencial tensionado, se definirán los criterios para la consideración de gran tenedor de vivienda en dicha zona, en función de su potencial influencia, por el volumen de inmuebles de uso residencial de su titularidad en el mercado de alquiler de dicha zona, que deberá representar al menos el uno por ciento de las viviendas principales en régimen de alquiler de la zona. Aquellos propietarios que tengan tal consideración deberán colaborar y ofrecer información sobre el uso efectivo de sus inmuebles.

III. Mecanismo de contención y bajada de precios en zonas tensionadas.

Con objeto de orientar los principales instrumentos de la política económica y social a la consecución de los objetivos de la Ley y establecer un mecanismo efectivo de contención y bajada de precios en zonas tensionadas, se propone una mejora de la regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la actual reducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual.

Debe tenerse en cuenta que el referido beneficio fiscal introdujo un significativo aumento de la oferta de alquiler declarado, si bien, carece actualmente de un mecanismo corrector que favorezca la moderación en los precios del alquiler y se concentre en las zonas con mayores problemas de oferta.

Para ello, se propone establecer, en los nuevos contratos de arrendamiento, un porcentaje de reducción general del 50%, modulable en función de los siguientes criterios:

• Alquiler de viviendas a un precio limitado por una norma jurídica (vivienda protegida) (+10%).El alquiler de viviendas de protección sujetas a algún régimen de calificación o norma jurídica que fije el precio máximo de alquiler por parte de personas físicas podrá beneficiarse de una reducción adicional del 10% en el rendimiento neto. Con esta medida se estimula la incorporación al mercado del alquiler de viviendas a precios limitados y se favorece el acceso a las personas y hogares con menores ingresos.
• Alquiler de viviendas recientemente rehabilitadas (+ 10%). Cuando se hayan realizado obras de rehabilitación o mejora en la vivienda en los últimos tres años, que impliquen un desembolso de más de seis meses de renta. Con esta medida se incentiva las actuaciones de rehabilitación en viviendas destinadas al alquiler habitual, en el contexto del necesario impulso de la mejora y rehabilitación del parque de viviendas para cumplir los objetivos nacionales y europeos en la materia y las previsiones de inversión establecidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de España.
• Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años (+ 20%). Para favorecer el acceso a la vivienda de los jóvenes, con un alquiler mensual limitado, la reducción se situará en el 70%.
• Alquiler de viviendas a inquilinos con ingresos reducidos (% a determinar). Se establecerá una bonificación para alquileres a personas o familias con ingresos por debajo de determinados importes. (Esta reducción está en estudio).
• En zonas tensionadas. En estos ámbitos, en los que se ha producido un incremento sostenido en los alquileres y los hogares sufren una mayor sobrecarga financiera para el pago del alquiler, es necesario promover la nueva oferta de alquiler, así como establecer mecanismos efectivos de estabilización y bajada de precios. Se establecen las siguientes bonificaciones, para alquileres inferiores a una renta máxima en función del ámbito: 
  • Incorporación al mercado de vivienda en alquiler habitual (+20%). Favorece la entrada en el mercado de viviendas que anteriormente no estaban en alquiler como vivienda habitual. De esta forma, se afronta directamente el problema de falta de oferta que caracteriza las zonas de mercado residencial tensionada, equilibrándose los precios.
  • Reducción en más de un 10 % en la renta, respecto al contrato anterior (+ 40%). Mecanismo de bajada de precios, a través del cual se estimula la mejora de las condiciones del contrato al inquilino existente, o bien, una bajada de la renta con respecto a la fijada en un contrato anterior, alcanzando una reducción del 90% para contribuir a la moderación o bajada de los precios en la zona.

Asimismo, se propone establecer un porcentaje de reducción del 70% en los siguientes supuestos,en los que actualmente los propietarios que ceden sus viviendas para alquiler social o asequible a cambio de una contraprestación no pueden favorecerse de las reducciones sobre el rendimiento neto en el IRPF al no ser los titulares de los contratos:

• Viviendas acogidas a programas públicos de alquiler social o a precio asequible (vivienda asequible incentivada). De esta forma, los propietarios que pongan su vivienda a disposición de la Comunidad Autónoma o el Ayuntamiento en el marco de algún programa público para el alquiler social o a precio asequible podrían acogerse a una significativa reducción en el rendimiento neto obtenido.
• Cesión o alquiler de vivienda a entidades sin ánimo de lucro especializadas en la atención a hogares o colectivos vulnerables.Igualmente, los propietarios que pongan su vivienda a disposición de entidades del tercer sector que vayan a estar destinadas a la vivienda o alojamiento de personas u hogares vulnerables, se podrán acoger a la misma reducción del rendimiento neto obtenido a través del acuerdo con la entidad.