En el caso de las hipotecas REDAL sucede que, al no haber establecido en la hipoteca el importe de las cuotas mensuales, el notario no puede certificar los importes que presenta la entidad como cuotas impagadas. Eso es lo que sucedió en un caso defendido en Barcelona por el abogado Roger Pagés Capdet.
Pagés observó que el contrato tenía una complejidad inusual. Se trataba de un sistema de amortización creciente, de cuota variable, con un clausulado que no dejaba claro cuánto se comprometía a pagar cada mes el cliente. Para ello, encargó un informe pericial y el resultado fue, no sólo que se trataba de una hipoteca REDAL, sino también que, incluso si el banco hubiera redactado un clausulado correcto, las cantidades del extracto seguían siendo ilógicas.
El abogado envió un burofax al notario alertando de haber certificado en falso dicho documento y de la posibilidad de exigir responsabilidades. Hasta aquí, la historia es normal, lo sorprendente fue la respuesta del fedatario público.
Certificar la forma y validar el fondo sin examinarlo
Puesto entre la espada y la pared, habiendo certificado una deuda cuyos números son erróneos, el notario respondió, mediante burofax de su abogado al que Diario16 ha tenido acceso, que no era cosa suya mirar los importes ni nada que tuviera que ver con números en la liquidación de saldo. “La intervención del notario en las actas de determinación de saldo no alcanza a la comprobación, por parte del fedatario público, de los aspectos económicos de la liquidación, sino, tan solo, de los aspectos formales”, se afirma en la respuesta del abogado del notario.
Además, para que quedara más claro, la comunicación dejaba para el juicio la resolución del lío financiero que el propio notario había validado, con un “en el ámbito del proceso judicial podrás alegar cuantas cuestiones consideres”, y no sin antes dejar también claro que se desentendía de los números y que éstos eran responsabilidad exclusiva del banco, indicando que se trataba de “la liquidación practicada por el acreedor”.
En las ejecuciones hipotecarias la deuda final es de suma importancia pues determina si el cliente puede vender la casa y conservar algo de dinero, si el banco se la adjudicará sin que haya deuda posterior… o si el cliente quedará pagando una deuda de por vida. El importe final, pues, es de importancia jurídica capital.
La ejecución, un proceso cargado de indefensión
La letrada Anna Torroella, experta en casos tipo REDAL, tiene clientes que han sufrido las liquidaciones de saldo discutidas, que los jueces han validado mediante el argumento de que el notario las ha certificado. Esta abogada nos recuerda que, de por sí, el procedimiento ejecutivo está cargado de indefensión, empezando por un corto plazo para presentar alegaciones, y con unas pocas y muy concretas causas que el ejecutado puede alegar.
Sobre las incorrecciones en la liquidación de saldo, Torroella nos mostró un auto de una ejecución concreta que afirma que “cabe señalar que la Ley exige que un fedatario compruebe la liquidación efectuada por el acreedor, por lo que la previsión efectuada tiene cautelas que aseguran su corrección (…) Hay que insistir que el sistema de determinación no es unilateral, dado que el fedatario público tiene que comprobar que la liquidación efectuada es conforme al título”.
El colegio de notarios puntualizó en 2017 que no se miran las cuestiones económicas
Este caso ha sacado a la luz una cuestión que viene de hace años. Ahora, con el repunte de las ejecuciones y con las oposiciones tipo REDAL, el tema ha vuelto a la palestra. En un escrito de fecha 6 de marzo de 2017 la Dirección General de los Registros y el Notariado, a la que Diario16 ha tenido acceso, se pronunció en los siguientes términos:
“El artículo 218 del Reglamento Notarial se limita a desarrollar la compostura formal que ha de revestir el documento para cumplir la finalidad asignada, sin expandir el objeto de control por el Notario hacia otros extremos (…) de manera que podrá fundamentarse [la oposición a la ejecución] en circunstancias de hecho, errores de cálculo…”
Es decir, la deuda final es teóricamente correcta porque un notario la ha certificado. Pero los notarios te dicen que ellos no miran la corrección de los números. Mientras tanto, casa que vuela y la banca gana.
