Durante la última década, empresas respaldadas por el gran capital privado irrumpieron en el mercado de apartamentos multifamiliares, comprando alquileres por miles y convirtiéndose en los principales propietarios de las principales ciudades del mundo.
El gran capital privado es ahora la forma dominante de respaldo financiero entre los mayores propietarios de edificios multifamiliares. En 2011, alrededor de un tercio de las viviendas en poder de los grandes propietarios estaban respaldadas por capital privado. Una década después, ya controlan más del 50% del mercado de la vivienda. Esto está provocando una grave crisis humanitaria en los países más desarrollados del mundo.
Las corporaciones respaldadas por capital privado han acumulado en los últimos años decenas de millones de viviendas que consiguen a través de ejecuciones hipotecarias a las víctimas de las diferentes crisis financieras. Sin embargo, el problema es mucho más grande y los gobiernos de las principales democracias del mundo lo están subestimando porque, por ejemplo, gigantes de capital privado como BlackStone, Lone Star Funds no participan en la encuesta anual del Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar de los Estados Unidos.
Las grandes firmas de capital privado a menudo actúan como una versión corporativa de un house flipper. Es decir, buscan acuerdos en edificios de apartamentos, reducen costes o aumentan los alquileres para aumentar los ingresos para, finalmente, vender los edificios a un precio más alto.
La afluencia de capital privado se produce durante una crisis mundial de vivienda asequible y tiene consecuencias nefastas, según afirman las víctimas de esas actividades y sus defensores.
Las corporaciones del gran capital privado utilizan las economías de escala para exprimir los beneficios de sus edificios de manera más agresiva que lo que suelen hacer los propietarios tradicionales. Las tácticas de las empresas pueden incluir un fuerte aumento de la renta o de las tarifas y descuidar el mantenimiento. A veces, los grandes propietarios expulsan a los inquilinos existentes y los reemplazan con aquellos que pueden pagar más.
El tamaño de las empresas les permite influir en las tasas de mercado y realizar lobby contra reformas que podrían diluir su poder. Sus objetivos son sencillos: aumentar rápidamente los beneficios de un edificio para poder venderlo con una prima. Esos objetivos a menudo están en desacuerdo con los de los inquilinos que necesitan vivir en ellos. Por el contrario, los llamados propietarios familiares generalmente buscan flujos constantes de ingresos por alquileres a lo largo del tiempo mientras sus edificios aumentan de valor.
Otra diferencia viene en los beneficios. Las firmas del gran capital privado presumen de los rendimientos descomunales, y los fondos más agresivos buscan una ganancia mínima del 20% sobre la contribución de los inversores. Esa estrategia la suelen comparar con los fideicomisos de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa, que, en promedio, pagan un rendimiento de dividendos anual del 4,33% y permiten a los inversores mantener el valor de las acciones del fideicomiso.
Obtener beneficios a costa de vulnerar derechos fundamentales
La gran recesión de 2008 fue un sumidero financiero para miles de millones de personas. Cientos de millones de familias sufrieron, y sufren aún, ejecuciones hipotecarias en los países más desarrollados del mundo. Sin embargo, lo que supone una crisis humanitaria no es un desastre tan absoluto para las empresas respaldadas por el gran capital privado.
A precios de ganga, las empresas se han hecho con cientos de millones de viviendas unifamiliares o decenas de millones edificios de pisos/apartamentos perdidos por ejecución hipotecaria y las convirtieron en alquileres.
La práctica generó una reacción violenta. Los defensores de las víctimas acusaron a estas compañías de cobrar alquileres y tarifas exorbitantes, descuidar las reparaciones y, sobre todo, acosar a los inquilinos al amenazarlos agresivamente con el desalojo.
El tiempo ha pasado y, por ejemplo, las firmas estadounidenses de capital privado han puesto sus miras en otros tipos de viviendas, expandiéndose a residencias para personas mayores y estudiantes, casas prefabricadas y grandes edificios de apartamentos.
Los grandes complejos de pisos no son el símbolo principal del Estado democrático del Bienestar, como lo son las casas unifamiliares o los chalets adosados/pareados. Sin embargo, son el hogar de una parte considerable de los miles de millones de personas de clases medias y trabajadoras que no tienen capacidad de compra y se ven obligadas a alquilar.
El atracón de viviendas de capital privado se produce en medio de una crisis de escasez de viviendas que está dejando en situación de vulnerabilidad a muchas personas que están viendo cómo los Estados más desarrollados están permitiendo que el gran capital aumente sus beneficios a costa de la vulneración de derechos fundamentales garantizados, en teoría, por las constituciones democráticas.
En muchas de las ciudades más importantes del mundo, los alquileres casi se han duplicado durante la última década, a pesar del lento crecimiento de los salarios que, a menudo, no logran cubrir el aumento del precio de la vivienda.
Cuando los alquileres suben, los inquilinos adinerados toman propiedades más baratas que de otro modo estarían disponibles para personas que ganan menos dinero. Los inquilinos que tienen menos a veces no logran encontrar una vivienda.
Este hecho está provocando que la tasa de personas sin hogar se acelere una vez que el alquiler promedio en los barrios humildes de los países más desarrollados ya está superando el 32% de los ingresos familiares.
Interesante anàlisis. Gracias. Qué lástima no poder parar estos buitres.