Cuando estamos a punto de conocer la sentencia del TJUE sobre la retroactividad de la cláusula suelo en préstamos a interés variable, una abogada, Carmen Giménez, titular de G&G Abogados, nos acaba de descubrir otra práctica que se puede considerar “abusiva” en los créditos hipotecarios. Para calcular la TAE, Tasa Anual Equivalente, es decir, el interés real que vamos a pagar, las entidades utilizan como divisor el “año comercial”, es decir, 360 días lo que supone “regalar” cinco días de intereses, lo que se llama 365/360. En la hipoteca media establecida por el INE, supondría el pago de 1.124,20 euros de más.
Tradicionalmente, las entidades comerciales utilizan el “año comercial” para calcular la TAE de un préstamo que debe efectuarse multiplicando el capital, por el rédito (el interés nominal) y por los días reales que componen el plazo del recibo de la hipoteca, que puede ser 28, 30 o 31, según el mes de cálculo. El resultado debe dividirse por los días que tiene el año, es decir, 365 o 366, si es bisiesto.
Hace unos años, para evitar tener que hacer muchas operaciones matemáticas cuando todavía no se utilizaba la informática, se decidió “unificar” este divisor en 360 días, “el año comercial” que utilizan los bancos. Pero dicho divisor supone una diferencia a favor de los bancos. En el caso de la hipoteca media en España, según el Instituto Nacional de Estadística, de 108.354 euros, a un interés del 3,21% y un plazo de amortización de 22 años, supone un pago adicional de 1.124,20 euros. Es la diferencia entre los 9,66 euros de intereses diarios si el divisor es de 360 días frente a los 9,52 si el divisor es de 365 días. Entre una fórmula y otra hay una diferencia a favor de la entidad financiera de 51,10 euros anuales. Es decir, cinco días de intereses que regalamos a los bancos cada año de vida del préstamo.
En 2009, el Banco de España, en su informe sobre buenas prácticas bancarias contenido en la Memoria Anual del Servicio de Reclamaciones, criticaba la práctica de “365/360”. Algunas Audiencias Provinciales han sentenciado en su contra. La consideran “una fórmula impuesta en detrimento o perjuicio de los consumidores”. Y la directiva de la UE 2014/17 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, y que debería haber sido traspuesta el 26 de mayo de 2016 como fecha límite, rechaza la aplicación del método “360 año comercial” para calcular la TAE imponiendo el 365/365 como la fórmula “matemáticamente y moralmente más equilibrada”.
