La polémica sentencia del Tribunal Supremo sobre el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) de las hipotecas –que seguirá pagando religiosamente el cliente y no los bancos, salvo que el Gobierno lo remedie–, ha puesto al descubierto toda una serie de prácticas abusivas de las entidades bancarias que atentan directamente contra los derechos de los consumidores. El AJD es solo la punta del iceberg de una serie de cláusulas irregulares que casi siempre, y en letra pequeña, suelen incluirse en los contratos de préstamos hipotecarios, pasando desapercibidas para los clientes. Ahí van algunos de los trucos con los que los señores de la banca han exprimido los bolsillos de aquellos que un día optaron por comprar una vivienda.
Hipotecas multidivisa
Básicamente el banco estipula un préstamo hipotecario cuyo interés está en función de las variaciones (subidas y bajadas) del mercado de moneda extranjera. Sería algo así como jugarse el dinero de la compra de un piso a la ruleta rusa de las divisas extranjeras. Si una moneda como el yen baja, la cuota mensual aumenta y empiezan los problemas para pagar la hipoteca. En los años de la burbuja inmobiliaria este tipo de contrato fue masivamente utilizado, sin que muchos compradores supieran lo que estaban firmando realmente. Esta práctica ha dado lugar a supuestos abusos que derivaron en una plataforma de afectados por las hipotecas multidivisa. El Tribunal Supremo ha dado la razón a los consumidores, al dictar una sentencia que declara la nulidad parcial de una hipoteca bajo estas condiciones. La Sala concluyó que “las cláusulas multidivisa no superan el control de transparencia”, revocando la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que daba la razón a los bancos. Los préstamos fueron declarados nulos y se ordenó la amortización de los mismos en euros.
El IRPH
Se trata de hipotecas concedidas a índices diferentes al margen del euríbor. Cuando la burbuja inmobiliaria estaba a punto de estallar los bancos españoles quisieron imponer sus propias condiciones de préstamo hipotecario, al margen de los tipos de interés de la zona euro. Una vez más, decenas de afectados comenzaron a movilizarse y la UE tuvo que mediar al exigir la supresión de este índice al considerarlo “susceptible de manipulación”. Existían hasta cuatro tipo de IRPH –el IRPH cajas de ahorro; el IRPH de los bancos; el IRPH CECA; y el IRPH entidades–, pero diversas sentencias de juzgados de primera instancia fueron tumbando tales cláusulas al considerar que no se informaba adecuadamente a los clientes sobre la sustitución del euríbor. Una vez más, la falta de transparencia predominaba en la banca española.
Gastos de hipotecas
Fue precisamente el Tribunal Supremo, en sentencia de diciembre de 2015, quien ordenó que los gastos de formalización de las hipotecas, en especial los de notaría (una media de 425 euros por préstamo) e inscripción en el Registro de la Propiedad (125 euros) fueran asumidos por las entidades financieras. Sentencias de juzgados de primera instancia fallaron también a favor de los consumidores. A estos habría que añadir el ya famoso impuesto de Actos Jurídicos Documentados, cuya reciente sentencia del Tribunal Supremo ha desatado la polémica y que puede costar al cliente una media de 2.550 euros en una hipoteca de poco más de 150.000.
Cláusulas suelo
Tuvo que ser una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (tras otra del Tribunal Supremo) la que destapara un inmenso fraude al consumidor por valor de más de 4.000 millones de euros. En este caso el truco de los bancos era fijar una cláusula con un límite mínimo por debajo del cual no podía bajar el interés del préstamo, aunque el tipo cayera por efecto de los mercados. Nadie duda ya de que estas cláusulas beneficiaban a los bancos y perjudicaban a los clientes, que tenían que seguir pagando intereses abusivos aunque estos se estuvieran abaratando. Una sentencia del Tribunal Supremo de 2013 declaró nulas por abusivas las cláusulas suelo y condenó a las entidades financieras a la devolución de lo cobrado indebidamente. Sin embargo, a la hora de pagar, el Supremo concedió una bula a la banca y le permitió que empezara a devolver el dinero a los clientes solo a partir de mayo de 2013. El Tribunal de la UE zanjó la cuestión en 2016, enmendó la plana al Supremo y ordenó que las entidades financieras devolvieran lo ganado por las cláusulas suelo desde la fecha de la firma de la hipoteca. A día de hoy casi el 60 por ciento de las reclamaciones interpuestas por al menos 1,13 millones de afectados no han sido satisfechas todavía.
Cláusulas de vencimiento anticipado
La Justicia europea ya sentenció en contra de este tipo de cláusulas abusivas en el año 2013. Se trata de un procedimiento que permite al banco iniciar un procedimiento de desahucio solo con que el cliente deje de pagar una cuota mensual de su hipoteca. El abogado general del Tribunal de Justicia de la UE, que hace las veces de fiscal, ya ha dicho que este tipo de cláusulas hipotecarias españolas deben ser anuladas por “abusivas”, pese a que la práctica habitual es que solo cuando el cliente deja de abonar 36 cuotas se inicia la ejecución del desahucio. Además, el abogado general del TJUE ha propuesto eliminar de los contratos estas cláusulas de vencimiento anticipado que tanto daño pueden hacer a personas que tienen suscrita una hipoteca y que tras quedarse sin trabajo se ven bajo la amenaza de perder sus casas. Si la Justicia europea decide meter la tijera a estas cláusulas muchos desahucios podrían ser anulados y los afectados tendrían derecho a reclamar indemnizaciones.
Sobretasaciones
El Banco de España exige a los bancos que no concedan hipotecas por más del 80 por ciento del valor de los inmuebles (dejando el 20 por ciento restante al comprador). Sin embargo, las entidades financieras, para firmar más clientela, han tasado el piso o casa por un importe superior, lo que deja en serio riesgo al consumidor que luego no puede afrontar los recibos del piso. Las sobretasaciones se pusieron de moda durante los años de la burbuja inmobiliaria y hoy parece que están en desuso.
Otras cláusulas poco transparentes y prácticas abusivas
Los consumidores han llevado a los tribunales otro tipo de cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios, como la que aplica una comisión que debe pagar el cliente cuando cae en números rojos o como las llamadas “hipotecas inversas”, especialmente diseñadas para mayores de 65 años y personas dependientes mediante un préstamo que permite la generación de una renta mensual de por vida, poniendo como garantía la propia vivienda. La justicia se ha pronunciado ya sobre ellas al reconocer que también podrían ser abusivas o poco claras.
Además de las cláusulas abusivas de los contratos hipotecarios se han detectado otras prácticas como alentar a los clientes para que mientan sobre su nivel de ingresos con el fin de prestarles más dinero del que realmente pueden pagar; pedirles que dejen en blanco la firma del contrato; no proporcionar la información suficiente sobre el tipo de contrato hipotecario que firman; ofrecer refinanciación de préstamos hipotecarios incrementando la cuota mensual; cobrar por servicios inexistentes; o presionar al cliente para la firma de hipotecas de alto riesgo.
