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La nueva ley hipotecaria favorece a la Banca

El nuevo texto legal facilita el inicio de procedimientos de ejecución que derivarán en desahucios ante el impago de un número muy reducido de cuotas, permite echar a las familias de las viviendas antes de que encuentren alternativas habitacionales y no impone la dación en pago a las entidades

Eva Maldonado
Redactora en Diario16, Asesora de la Presidencia de la Conferencia Eurocentroamericana.
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La asociación FACUA-Consumidores en Acción critica que la norma, que ha entrado en vigor el 16 de junio, facilita el inicio de procedimientos de ejecución que derivarán en desahucios ante el impago de un número muy reducido de cuotas, permite echar a las familias de las viviendas antes de que encuentren alternativas habitacionales y no impone la dación en pago a las entidades, que además seguirán haciendo negocio con los desahucios al quedarse con las viviendas por hasta la mitad de su valor de tasación.

Aunque la norma incorpora mejoras para los consumidores, especialmente en materia de transparencia, se ha desaprovechado una gran oportunidad para proteger los derechos de los usuarios que atraviesan problemas económicos que les impiden pagar las cuotas hipotecarias durante un periodo de tiempo.

La asociación también considera lamentable que la ley establezca que la banca pueda aplicar intereses de demora de 3 puntos por encima del interés remuneratorio, cuando la jurisprudencia ya había establecido que los fijados 2 puntos por encima son abusivos. Igualmente, critica que se haya establecido un suelo legal del 0%, fruto de las presiones de la banca en una coyuntura en la que el euríbor lleva años en negativo. Sin embargo, no se ha establecido un techo a los tipos de interés de las hipotecas, por lo que las familias quedan desprotegidas si el euríbor o el resto de tipos de referencia se disparan en el futuro.

Con la nueva ley, basta que el usuario haya dejado de pagar entre el 10% y el 2,5% de las mensualidades -según se trate de hipotecas de 10 a 40 años- para que las entidades puedan reclamar el vencimiento anticipado del préstamo e iniciar un procedimiento que derive en un desahucio, critica la asociación. Sólo es necesario que el hipotecado haya incurrido en el impago de doce mensualidades o el 3% del capital en la primera mitad de vida del crédito, o de quince cuotas y el 7% del capital para el resto.

FACUA considera lamentable que la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario no incluya la prohibición de llevar a cabo los desahucios cuando no existe alternativa habitacional, algo que Naciones Unidas declaró como «una violación del derecho a una vivienda adecuada».

Sin dación en pago

De igual forma, el texto no incluye la dación en pago como herramienta para evitar deudas perpetuas a las personas que no puedan pagar su hipoteca. Las entidades no sólo podrán desahuciar a familias antes de que encuentren alternativas habitacionales, sino que seguirán quedándose con sus viviendas por un porcentaje excesivamente bajo del valor por el que fueron tasadas en su día. Se trata del 70% de forma general, pero si la cantidad adeudada es inferior a ese porcentaje, pueden quedárselas por el 60% del valor de tasación declarado en la escritura a efectos de posible subasta y por el 50% si no se trata de vivienda habitual.

FACUA reclama modificaciones para el protocolo de adjudicación de los inmuebles en subastas, regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Una fórmula que en muchos casos deriva en que tras ser desahuciados, los usuarios siguen adeudando dinero a los bancos, que además pueden obtener grandes beneficios con la futura venta de los inmuebles.

Venta de las hipotecas a fondos buitre

La asociación critica que tampoco se ha regulado un mecanismo para controlar la actividad de los fondos de titulización hipotecaria, por lo que los consumidores seguirán sin saber qué terceras entidades -generalmente fondos buitre- han podido hacerse cargo de su crédito y el coste que ha tenido el traspaso. En este sentido, FACUA reclama que la legislación establezca como infracción el hecho de que los bancos no informen de ello a los usuarios y que se regule la obligación de la CNMV de incorporar esta información a su web, de manera que sea fácilmente accesible a través de un buscador. Y es que si tras vender una hipoteca un banco intenta desahuciar a un usuario, éste puede paralizar el procedimiento judicial si acredita que la entidad ya no es el acreedor.

Comisiones de amortización anticipada

En caso de que el usuario quiera pagar una parte o la totalidad de la deuda, la comisión que podían cobrarle hasta ahora era un máximo del 0,5% de la cantidad amortizada anticipadamente si la operación se realizaba en los cinco primeros años de vida de la hipoteca y del 0,25% si se hacía después. A partir de ahora, la norma mejora ya que los bancos sólo podrán aplicar este tipo de comisiones en los cinco primeros años de vida de la hipoteca. Así, podrán optar por cobrar un máximo del 0,15% durante los cinco primeros años o del 0,25% en los tres primeros.

Si el usuario quiere trasladar la hipoteca a otro banco con un contrato a tipo fijo, sólo podrán cobrarle una comisión máxima del 0,15% en los tres primeros años; si han transcurrido más de tres años, estará prohibido aplicarle comisión alguna.

Pero en las hipotecas fijas, cuando el usuario quiera amortizar total o parcialmente el préstamo, las entidades también tienen la posibilidad de aplicar una comisión por riesgo de interés de hasta el 2% en los diez primeros años y del 1,5% después. Porcentajes que FACUA considera excesivos.

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1 Comentario

  1. Siento comentarle que diferimos con FACUA, con la nueva ley hipotecaria el gran beneficiado ha sido el cliente hipotecario… la nueva ley que recordemos venia por acomodación a las leyes hipotecarias Europeas y de las que España llevaba un retraso de 3 años (de la que estamos pendiente si los tribunales Europeos van a finalmente sancionar al Estado Español).
    Todo lo que se ha dictado en la nueva norma hipotecaria sin duda es beneficioso para los nuevos hipotecados.

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