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Del dicho al hecho hay un trecho: así ha cambiado el proyecto de ley hipotecaria

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Todo apunta a que, con un retraso considerable, la nueva ley hipotecaria entrará en vigor a finales de este año o a principios de 2018. Según el Gobierno, esta normativa será muy beneficiosa para el consumidor, que estará más protegido y tendrá que pagar menos gastos adicionales por ciertas operaciones. Sin embargo, desde el comparador financiero HelpMyCash.com afirman que algunas de las supuestas bondades de la nueva regulación no son tan ventajosas como se quiere hacer ver desde el Ejecutivo.

Cancelar una hipoteca será más barato… si es variable

Por ejemplo, se ha afirmado sin ningún tipo de matización que amortizar anticipadamente una hipoteca será mucho más barato cuando entre en vigor la nueva ley. Esto es cierto en el caso de los préstamos a tipo variable, cuya compensación por reembolso anticipado no podrá superar el 0,5 % durante los primeros tres años o el 0,25 % durante los cinco primeros años. Pasado ese período, el banco no podrá aplicar ninguna penalización por adelantar capital.

Sin embargo, en el caso de las hipotecas fijas, el abaratamiento es más discutible. En la propuesta aprobada por el Consejo de Ministros se establece una compensación por amortización anticipada del 4 % si la operación se produce durante los 10 primeros años o del 3 % si se lleva a cabo posteriormente. Actualmente, los bancos pueden cobrar una comisión por desistimiento del 0,5 % (o del 0,25 % a partir del sexto año) y otra por riesgo de tipo de interés que, pese a no estar regulada, rara vez supera el 3 %.

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Eso sí, hay que destacar que, tanto si la hipoteca es variable como si es fija, los bancos solo podrán cobrar la comisión por reembolso anticipado si la operación les genera una pérdida financiera. Dicho de otro modo, si firmamos nuestro préstamo en un entorno de tipos bajos y la cancelamos antes de tiempo en uno de tipos altos, no nos podrán aplicar esta compensación.

Pasarse al tipo fijo no será gratis, pero casi

Entre las medidas estrella del Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario también destacan los incentivos para pasarse del tipo variable al fijo. De hecho, fue el propio ministro de Economía, Industria y Competitividad, Luis de Guindos, el que aseguró que se intentaría “facilitar, prácticamente sin gastos y si el consumidor lo decide y lo pacta con su banco, que pueda pasar su hipoteca a un tipo fijo”.

Pero lo cierto es que esta operación sí tendrá un coste, aunque es justo señalar que será muy reducido. Por un lado, si se lleva a cabo una novación o una subrogación de acreedor para pasarse al interés fijo, el banco podrá cobrar una comisión del 0,25 % en el caso de que se produzca durante los primeros tres años del contrato. Asimismo, el consumidor tendrá que pagar los aranceles notariales y registrales correspondientes; estos últimos reducidos en un 90 %.

 

No se prohíben los seguros vinculados

Finalmente, desde muchos medios de comunicación se ha difundido que los bancos ya no podrán exigir la contratación de seguros o de otros productos para acceder a sus hipotecas, lo que se conoce como ventas vinculadas. Así lo dio a entender el ministro De Guindos, que afirmó que estas prácticas “se prohíben” en la nueva ley y solo se autoriza ofrecer otros servicios para reducir el precio del préstamo.

No obstante, en el artículo del proyecto dedicado a las ventas vinculadas se establece que “los prestamistas podrán requerir la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato del crédito, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de la hipoteca”. Por tanto, los bancos podrán seguir condicionando la concesión del préstamo hipotecario a la firma de un seguro de vida y otro de hogar, aunque se especifica que ambos productos se podrán contratar con cualquier compañía sin que eso suponga un empeoramiento de las condiciones ofrecidas.

Asimismo, la nueva ley da la competencia al Banco de España para autorizar prácticas de ventas vinculadas concretas si estas benefician claramente a los prestatarios. Por el otro lado, la venta combinada se permite en todos los casos, por lo que las entidades podrán proponer la contratación de otros productos para reducir el interés, tal y como ya sucede en la actualidad.

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