Oficina Banco Santander en San Lorenzo de El Escorial. Foto: Google StreetView

La Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife ha confirmado la sentencia de instancia relativa a la cláusula de gastos hipotecarios que ejercitó la acción de nulidad de pleno derecho de las cláusulas quinta y sexta del contrato de compraventa hipotecaria, solicitando la devolución de las cantidades cobradas indebidamente por el Santander en un contrato de préstamo hipotecario el 21 marzo de 2005.

Los afectados suscribieron una escritura de novación de préstamo hipotecario de fecha 22 de abril de 2009, otra de fecha 25 de mayo de 2012 y una escritura de dación en pago de fecha 14 de septiembre de 2015 y, entre otras estipulaciones, se incluía una cláusula de gastos en la que, sin equilibrio ni negociación alguna, imputa todos los gastos e impuestos de la operación a la parte consumidora.

Banco Santander se opuso argumentando que los afectados fueron debidamente informados de todas las condiciones financieras del préstamo y que las cláusulas fueron negociadas y no son, según la entidad, abusivas.

Para determinar si procede declarar la nulidad de la cláusula en cuestión en este caso, el tribunal considera analizar las siguientes cuestiones:

En primer lugar, ¿debe el consumidor pagar todos esos gastos? Según informa ASUFIN, la respuesta es NO ya que, según el Tribunal Supremo, no le corresponde al consumidor en todo caso el abono de la totalidad de gastos e impuestos, porque dicha circunstancia implica un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes en el contrato, lo que determina la abusividad de la cláusula.

Respecto los gastos notariales, la intervención del notario interesa a ambas partes, por lo que el coste debe repartirse a partes iguales. El interés del vendedor reside en la obtención de un título ejecutivo y el interés del consumidor radica en la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria, a un interés inferior al de los préstamos sin garantía real, es decir, al ser la garantía el inmueble, esto implica unos intereses inferiores a si no existiese garantía alguna.

En referencia a los gastos del Registro de la Propiedad se debe diferenciar entre las inscripciones de la garantía y las de la escritura de cancelación. La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a éste al que corresponde el pago de los gastos que pueda ocasionar la inscripción del contrato de préstamo hipotecario.

Sin embargo, respecto la inscripción de la escritura de cancelación, ésta libera el contrato y, por tanto, se inscribe en favor del cliente suscriptor del préstamo, por lo que le corresponde este gasto.

Los gastos de gestoría, en la práctica, son una serie de gestiones derivadas de la firma del préstamo hipotecario: el traslado al notario de la documentación para la confección de la escritura, su presentación en el registro de la propiedad o su presentación ante la Agencia Tributaria para el pago del impuesto de actos jurídicos documentados. Sin embargo, estas gestiones no necesitan el nombramiento de un gestor profesional, ya que podrían llevarse a cabo por el banco o por el cliente. Aun así, en los casos en que tanto el banco como el consumidor acuerden la contratación de un gestor, al ser un servicio que beneficia a ambos, debe distribuirse al 50%, tal y como estableció en la sentencia recurrida ante la Audiencia Provincial por el propio Juzgado de Primera Instancia 101 Bis aplicando la doctrina del Tribunal Supremo.

Luego están los gastos de tasación que, de cara a una posible subasta en el futuro, el conocimiento del valor del bien es algo que también interesa al banco, por lo que la atribución de este gasto en su totalidad al consumidor también produce un desequilibrio, por lo que se debe distribuir a partes iguales los gastos que genere la tasación.

Tras analizar todo lo expuesto previamente, la Audiencia Provincial ha condenado al Santander a devolver parte de los gastos hipotecarios que había cobrado a sus clientes.

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