Recomendaciones jurídicas y financieras para la solicitud de una hipoteca

Mediante una nota de prensa de fecha 31 de agosto de 2016, el Instituto Nacional de Estadística informaba que en España el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad en el mes de junio había sido de 25.274, un 15,5% más que en el mismo mes de 2015. Además, el importe medio de dichas hipotecas también aumenta un 7´5% hasta una media de 112.516 euros.

Ante este aumento generalizado de las solicitudes y concesiones de hipotecas en España se hace necesario la descripción de una serie de circunstancias y recomendaciones que deben tenerse en cuenta si en próximas fechas piensa solicitar una hipoteca para la adquisición de una vivienda, local de negocio, solar o una finca rústica.

Lo primero que debe tener en cuenta para la solicitud de una hipoteca son sus circunstancias personales, familiares y profesionales pues los Bancos las analizan con exhaustividad para la concesión de un préstamo hipotecario. Desde este primer momento, le aconsejamos acudir no solo a su Banco de confianza, sino también otras Entidades Financieras, para tener siempre diferentes propuestas y valorar la que más le convenga.

El primer aspecto a considerar para la solicitud de una hipoteca es el precio de la vivienda, así como, los impuestos que deben pagarse por la adquisición. Los Bancos suelen limitar la cuantía a prestar al 80% del precio de la vivienda o al 80% de su valor de tasación y, además, para la aprobación de la concesión al comprador o compradores que la cuota mensual resultante de la futura hipoteca no supere el 35% de sus ingresos netos mensuales. Además, debe tener en cuenta que el total de los gastos e impuestos son elevados, soliendo rondar el 12% del precio de compra, una cuantía de la que debe disponer previamente pues no es financiada por ninguna Entidad Financiera. Por tanto, debe tener un importante cantidad ahorrada.

El siguiente aspecto clave es decidir por una hipoteca de tipo variable o de tipo fijo. El 76´6% de las hipotecas concedidas, según el Instituto Nacional de Estadística, son de tipo variable, es decir, la cuantía de intereses que cobra la Entidad Financiera dependen del Euribor más un diferencial y solo el 23´4% son de tipo fijo, es decir, aquella que aún teniendo un pago de intereses inicial más alto se abona la misma cuota durante todo el préstamo hipotecario, aunque el Euribor suba en futuros años. Actualmente existen también hipotecas mixtas, con un tipo fijo durante un periodo inicial de 5 o 10 años y el resto de años a un tipo variable en relación al Euribor.

El siguiente aspecto a decidir es el plazo en que devolverá su préstamo hipotecario, debe tener en cuenta que más años conllevarán una cuota más reducida pero también el pago de más intereses al Banco y que, como ya indicábamos, su cuota mensual no debería suponer más del 35% de los ingresos netos de la unidad familiar. El plazo general para las hipotecas de primera vivienda es de 30 años.

Si las posibilidades económicas del solicitante o solicitantes de la hipoteca no alcanza para cubrir los riesgos por impago de la misma o si sus ingresos no son suficientes para que solo el 35% de los mismo se destinen a la hipoteca, lo más probable es que la Entidad Financiera le exija un Avalista, es decir, una persona de mayor solvencia financiera que responda con todo su patrimonio en caso de impago de la hipoteca, del préstamo y todos los gastos asociados, por lo que, es un figura de alto riesgo económico.

Actualmente, es habitual observar ingente publicidad de las Entidades Financieras patrocinando sus préstamos hipotecarios respecto de los intereses que supuestamente van a cobrar por la concesión de la hipoteca con grandes números referenciados al Euribor más un diferencial de 0´99%, 1´25% o 1´50% o un tipo fijo, cómo si éste fuera el único dato fundamental que debe tener en cuenta, pero no lo es.

Si está negociando la concesión de un préstamo hipotecario o tienen pensado para próximas fechas solicitarlo, olvide esos grandes números de Euribor más un diferencial pues solo indican los intereses que el Banco va a cobrarle pero no todos los costes mensuales y, céntrese en encontrar el TAE más bajo. El TAE es la Tasa Anual Equivalente y, precisamente, es una medida creada para comparar las ofertas de los diferentes Bancos. El coste de su hipoteca real es el TAE pues éste incluye el tipo de interés que el Banco le va a cobrar (es decir, el Euribor más un diferencial) y también incluye todos los otros gastos mensuales asociados a la hipoteca, es decir, las diferentes comisiones, los seguros y los gastos.

Además de conocer la cuantía, el plazo de devolución, el tipo de interés y el TAE, las diferentes Entidades Financieras deben ofrecerle un completo dossier de todas las otras condiciones y obligaciones que usted asume al solicitar un préstamo hipotecario, por lo que, analicemos las más importantes.

El primero de ellos, por su importancia y cuantía, son los seguros que la Entidad Financiera le “obliga” a contratar para el otorgamiento de la hipoteca. Debe conocer que, legalmente, solo es obligatorio la contratación de un seguro de daños para la compra de vivienda, es decir, el conocido como seguro del hogar. Todas las Entidades Financieras ofrecen este seguro vinculado a la hipoteca y debe pagarse o mensual, semestral o anualmente a la Entidad. Es importante igualmente conocer las coberturas del seguro para cualquier daño que puedan ocasionarle en la vivienda, desde robos a un incendio.

Además del seguro del hogar, es habitual que las Entidades Financieras exijan para la concesión de la hipoteca la contratación con el propio Banco de diferentes productos vinculados. Nos referimos a seguros de vida, seguros de amortización, seguro por desempleo, planes de pensiones y tarjetas de crédito. Cuantos menos les exijan, mejor, pues su TAE será menor y sus costes mensuales asociados a su hipoteca menores.

Finalmente, pero no menos importante, debe tener especial cuidado con el resto de comisiones. Principalmente son la comisión de apertura, comisión por cancelación parcial o total de la hipoteca, comisión por novación y comisión por subrogación. Es cierto que, actualmente, estas comisiones suelen ser muy bajas e, incluso, en algunas Entidad Financieras no existen ninguna de ellas, por lo que, es otro elemento a valorar que reducirá también su TAE. Por supuesto, aunque ya no son habituales por su abusividad probada e ingente volumen de procedimientos judiciales que han sufrido los Bancos, rechace cualquier oferta de hipoteca que incluya cláusula suelo, Swaps, o cualquier otro producto especulativo asociado a la misma.

Y recuerde, si tras estas recomendaciones jurídicas y financieras tiene alguna duda sobre las condiciones o consecuencias de cualquier estipulación o cláusula de su hipoteca, no olvide consultarlo, no solo con su propio Banco, sino también con el Notario que le asista en la compra del inmueble y con un experto asesor jurídico y financiero pues lo más recomendable es analizar cada caso concreto, no olvide que, su hipoteca le vinculará durante 25, 30 o hasta 40 años por lo que debe conocer hasta el último extremo de la misma.