El artículo 1535 del Código Civil establece que el deudor de “un crédito litigioso” que se venda a un tercero tiene nueve días de plazo para ejercer el derecho de compra por el mismo precio. En España se están vendiendo préstamos hipotecarios a fondos buitre que pagan, incluso, sólo el diez por ciento del saldo que resta por amortizar. Son créditos que han sido calificados “de dudoso cobro” o propiedad de entidades con dificultades. Dichas operaciones deberían ser comunicadas al afectado. Pero no se hace. Una frecuente cláusula de cesión de crédito a terceros establece que la entidad financiera podrá ceder el préstamo en todo o en parte a favor de terceros, sin necesidad de solicitar autorización al deudor. Fuentes jurídicas consideran que dicha cláusula, que aparece en todas las hipotecas, puede llegar a ser calificada de abusiva y, por lo tanto, nula. Las demandas por tal motivo han empezado a presentarse en los juzgados.
El banco puede ceder nuestra deuda a otro banco, pero también a una financiera o a un fondo de inversión. Esta tercera opción suele ser un “fondo buitre”, Un fondo de inversión que se dedica a comprar deudas privadas o públicas por importes muy bajos para especular obteniendo enormes ganancias. Cuando un banco cuenta con una elevada cartera de “préstamos dudosos” puede actuar de esta manera, acudiendo a fondos buitres que no pierden estas oportunidades tan jugosas. El fondo obtendrá un beneficio que en muchos casos multiplica, incluso, por mil la inversión efectuada, y la entidad vendedora se quita la deuda y la provisión contable a la que obliga la normativa del Banco de España.
El que pierde es el cliente. La Ley dispone de que tiene nueve días para ejercer el llamado “derecho de tanteo”. Es decir, hacerse con el préstamo por el valor de compra, lo que sería sumamente beneficioso. No es lo mismo pagar 200.000 euros en veinte años que 20.000 de una sola vez. Si. Siempre existe la oportunidad de acceder a esa cantidad mediante un préstamo personal o con garantía de terceros. Se saldría ganando, en este caso, 180.000 euros.
La mayoría de las escrituras de hipoteca contienen la cláusula según la cual el hipotecado renuncia expresamente a que le comuniquen su cesión, un derecho establecido en el artículo 149 de la Ley Hipotecaria. Por descontado, los expertos aseguran que se trata de una cláusula abusiva. Por lo tanto, podemos solicitar que se anule.
El problema reside en saber si nuestro banco ha efectuado tal operación ya que nunca se comunica al cliente en casos de hipoteca. Los expertos aseguran que hay mecanismos para saberlo, sobre todo si se efectúan los pagos de manera regular. Aconsejan que se revise el préstamo mensualmente por si acaso se ha producido o se va a producir la venta de la deuda. Debemos de tener en cuenta, también, que mientras en el caso del banco existe la posibilidad, llegado el caso de dificultades para pagar la cuota, de negociar las condiciones, si el crédito acaba en un fondo buitre no habrá contemplación alguna y se procederá al embargo. En este caso, de todas maneras, se puede exponer en el juzgado la falta de conocimiento de la operación y alegar que habríamos ejercido el derecho de tanteo.
Este asunto no sólo sirve para las hipotecas. También los préstamos personales cedidos a terceros están sujetos a las condiciones que se establecen en el artículo 1.535 del Código Civil. En este sentido ya hay sentencias que han declarado nula la ejecución del préstamo ya que, en estos casos, no suele figurar en los contratos privados y, aunque se suele avisar de la operación, no se lleva a cabo ni en tiempo ni de la forma debida.
Ambas son cláusulas declaradas abusivas y por ende nulas por el TJUE y el TS respectivamente.
Sin embargo no son lo mismo, la principal diferencia entre ambos tipos de cláusula radica en que las cláusulas suelo imponen un importe mínimo al prestatario que no podrá sobrepasar por más bajo de dicho tope que llegue el euríbor, pues los intereses de las hipotecas se pagan en función del euríbor y a más bajo éste menos se paga, sin embargo con un suelo lo que se hace es que cuando el euríbor baja de ese suelo no bajen los intereses a pagar y por tanto se pague más de lo que se debiera; mientras que las cláusulas de gastos de formalización de hipoteca lo que imponen es la asunción del pago de una serie de gastos que corresponde asumir a las entidades bancarias al adquirente del préstamo pagando éste un dinero de más que no le corresponde.