El martes 26 de julio el ministerio de Economía y Competitividad sometió a audiencia pública su anteproyecto de Ley Hipotecaria. Se trata de la trasposición de la directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014.

Una directiva cuyo plazo de trasposición caducó el pasado 21 de marzo. “Ahora el gobierno, con cuatro meses de retraso, presenta un anteproyecto expresamente parcial. ¿A qué espera para trasponer de verdad?”, se pregunta Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho especializado en derecho bancario, financiero y comunitario.

En efecto, la disposición final 6º asegura que mediante la ley se incorpora “parcialmente” la Directiva comunitaria. Y es que el elemento fundamental, la obligación de las entidades de informar con transparencia todas las ofertas de la competencia, no aparece en el anteproyecto de Economía. “Tampoco aparecen los siete días de reflexión establecidos en la norma comunitaria ni los siete días de posible arrepentimiento tras la firma”, explica Navas.

Sí que regula en cambio, la posibilidad de que las entidades de crédito o los intermediarios de préstamo inmobiliario puedan acceder a los informes públicos de riesgo registrados en el CIR siempre que tengan con la entidad algún tipo de riesgo o haya solicitado un préstamo o tengan alguna obligación de pagar. “Tengo mucha curiosidad de ver cómo Luxemburgo hace compatible este precepto con la imposibilidad de la Directiva de Protección de Datos Personales de ceder datos a un tercero”, señala el socio-director de navascusi.com

En cuanto a las hipotecas multidivisa, prácticamente las extingue al obligar a que el cliente tenga sus ingresos o su patrimonio en divisa extranjera o resida en el país de la divisa. “Habría sido mejor regular para evitar abusos, pero no extinguir el producto como se ha hecho” señala Navas. Además, deja para un posterior desarrollo reglamentario el contenido y la periodicidad de la información que la entidad deberá de facilitar al cliente y limita a clientes profesionales la cobertura de tipos de cambio.

Por otra parte, el anteproyecto de Economía trata de solventar una de las críticas de la Comisión y del Tribunal Europeo de Luxemburgo sobre la legislación española. La Ley 1/2013 establece la posibilidad de oponerse a un desahucio por abusividad, pero para los desahucios en curso estableció un período de un mes sin comunicación personal ni fehaciente.

Ahora la disposición transitoria 3ª del anteproyecto trata de solventar este conflicto con las autoridades comunitarias estableciendo el plazo de un mes para comunicar a las partes la posibilidad de formular incidente extraordinario. Dicha notificación deberá realizarse en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la ley. “Da la sensación de que se trata de contentar a Bruselas sin querer realmente solventar el problema creado sobre miles de hipotecados. ¿Por qué si no se mantiene el plazo restrictivo del mes?”, se pregunta Navas.

La novedad más positiva -según el experto- es que el anteproyecto regula un régimen remunerativo vinculado al control del riesgo a largo plazo y no al volumen. “Y sobre todo, señala expresamente que no puede afectar negativamente a su capacidad para actuar en interés de los consumidores”, explica Navas.

Por otra parte, el anteproyecto de Economía contempla la cancelación anticipada gratuita establecida en la directiva comunitaria. Y además, es la única medida en la que establece retroactividad para todos los préstamos vigentes. Sin embargo, establece una excepción: en caso de que la entidad esté en pérdidas (valor de mercado de préstamo sea inferior al capital pendiente de amortizar) podrá cobrar un máximo del 0,5% del capital pendiente en los tres primeros años y un 0,25% del tercer al quinto año. “En todo caso, está por ver que los bancos no peleen en los tribunales una retroactividad discutible”, apunta el socio-director de navascusi.com.

También recoge la imposibilidad de que el tipo de interés pueda ser modificado, como establece la directiva. Pero de nuevo, una excepción: “salvo mutuo acuerdo”. Para el letrado, “es obvio que no habrá acuerdo si los tipos suben, habrá imposición”. Tampoco está permitida la venta vinculada. Pero de nuevo con excepciones: “cuando el Banco de España aprecia beneficios para el usuario”. Además, remite a una posterior circular del Banco de España en la que detalle “las aplicaciones homogéneas de ventas vinculadas”. “En definitiva, no se puede, pero el Banco de España normará las excepciones; es decir, sí se puede”, señala Navas.

Con todo, la principal crítica de Navas & Cusí al anteproyecto es la permanente referencia a posteriores desarrollos reglamentarios por parte del ministerio de Economía. Además de las referencias en el texto, la disposición final 7ª establece una fórmula amplia en la que capacita a Economía para realizar los desarrollos reglamentarios que considere oportunos.

“Ni siquiera se atreve a detallar cuál debe ser la información precontractual que se facilite al consumidor ni cómo se debe facilitar. Tampoco se atreve a detallar las exigencias de formación o cualificación que requieren los profesionales que intervengan en el préstamo inmobiliario”, apunta Navas, quien también lamenta que hayan retirado de la consideración de consumidores finales a las pymes. “Una restricción de contradice la Ley de Consumidor española y la directiva de consumo europea”, apunta.

En definitiva, para el experto se trata de una oportunidad perdida. “El gobierno llega tarde y mal. ¿Por qué no traduce sencillamente lo que ya está establecido en la directiva?”, se pregunta el socio-director de navascusi.com

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